海外房产配置升温 安泽资本创开发租赁投资模式
来源: 时间:2016/06/22

伴随着全球经济持续低迷,尤其是在中国GDP连续5年下降的背景下,海外资产配置已经成为一种潮流和投资趋势。其中,海外房地产行业备受中国资本青睐。


总部位于洛杉矶的房地产私募机构—安泽资本总经理吴亮向网易财经表示,在海外资产配置中,房地产业态是属于有形资产,与股票投资相比,风险较小。从投资业态来看,海外房地产投资主要分为住宅、商用、仓库/工业用地,以及酒店。其中,住宅又分出售型与租赁型住宅。有别于传统的房产投资,安泽选择了以开发租赁型公寓项目作为主要投资模式 。


据了解,目前大部分国内机构投资人对出售型住宅以及其他三种业态都很熟悉,但却鲜少接触在美国另一主流住宅业态租赁型公寓。同时,在投资模式上,大多数机构投资人也纷纷选择了收购现有物业而非开发类项目。


业内人士认为,直接收购现有物业的预期回报比开发类项目较低。吴亮向网易财经举例称,在美国的经济体中,由于市场上收购的投资人很多,资产价格就会被需求量推高,这种模式的预期投资回报就会降低。针对开发类项目可能遭遇到的风险问题,他指出,“以安泽为例,为了规避风险,通常我们会选择跟当地一些成熟的、有经验的开发商合作开发,由当地的合作方来做日常管理和开发,而我们主要行使大股东权利,包括在融资方面的一些预算审批、预算变更等工作”。


据悉,今年年初,安泽资本与美国当地著名开发商一同顺利完成了位于南加州Brea市一块4.2英亩的土地交割。按照该地块的规划,安泽与合作伙伴WNG成立的项目公司将在Brea这个住房供应严重短缺的城市开发建设206套租赁型公寓,项目总成本预计7,200万美元,总股本金约2,500万美元。


事实上,在中国投资机构海外资产配置过程中,美国一直是非常重要的市场。“从2008年金融危机到现在,美国经济仍然处于复苏阶段,尽管没有整体复苏,但美国局部地区例如纽约、加州等地的经济情况恢复是非常好的,美国有成熟的政治经济和法律体系,这些因素叠加使得在这个市场的投资风险系数相较其他地区低,这也是安泽资本专注美国市场很重要的一个考量。”吴亮向网易财经指出。


对于为何更看好美国租赁型公寓?吴亮分析称,首先全美住房持有率仅有60%多,而加州的住房持有率仅有50%,剩下的50%的人是依靠房屋租赁,这是有供求关系存在。其次,目前美国部分城市地产价格已经恢复甚至超过2008年泡沫前,在热点城市拥有持有型公寓,现金流得到充分保障,这类物业的投资风险更低。


据吴亮介绍,目前市场上收购现有租赁型住宅物业价格较高,年净租金回报率为4%左右,而开发租赁型住宅物业在项目达到稳定后净租金回报率为6%左右,待项目4-5年左右退出时,年平均内部收益率可达到20%。因此在目前的市场状态下,安泽倾向选择开发而非收购存量型物业类项目,为投资人取得较高的投资回报。


“在美国这种投资模式的退出方式是在项目稳定之后卖给大的金融机构,例如养老金、退休金、大学教育基金、保险等等。因为开发类租赁型公寓项目在租赁稳定之后,购买方能够有长期稳定的租金回报,类似对保险基金而言,每年就能够获得5%的净租金回报,这样的收益是非常可观的。”吴亮向网易财经表示,这些也是安泽投资开发类租赁公寓项目的主要退出形式。